珠江新城最后一个楼盘,效果图流出!能卖到20万吗??
近日,珠江新城最后一个住宅项目——保利天御,规划批了,直接引爆全城话题。
珠江新城、最后一块宅地、豪宅,每个字眼都是流量收割利器,更何况,保利天御全都有!
好了,话不多说,我们来了解下这个顶流豪宅。
广州保利天御项目,是冼村旧改项目,位于珠江新城核心区东侧,冼村路以东,黄埔大道以南,猎德大道以西,金穗路以北。
具体在这👇
这个位置,紧邻冼村地铁站站,可乘坐大湾区最快地铁——18号线、13号线(在建中)双地铁,步行到东塔、西塔、花城广场、天河北商圈也就十几分钟,位置没得说。
这是航拍图👇
图源:在湾区
据《广州市2022年重点建设项目计划》,冼村旧改项目(保利天御)总用地面积18.49万㎡,总建筑量107.7万㎡,容积率6.99,含村民住宅回迁安置住宅、公建配套、商业商办、住宅、公服设施等。
2022年4月,冼村改造项目融资区地块批后公布图,在广州市规划和自然资源局挂出。
项目共分为AT110305、AT110308两宗地块,总用地面积达4.63万方。
其中,AT110305地块计容建筑面积为19.52万方,建筑密度为 39.46%;AT110308地块计容建筑面积为3140方,建筑密度为 43.55%。👇
图为项目总平面示意图,图源广州规划和自然资源局
根据规划,项目为城市综合体,将建3栋47层高的住宅楼,配建1所幼儿园,1栋商业中心,3栋23层-49层高的办公楼、地下商业广场。
我们放大细看👇
图为项目总平面示意图,图源广州规划和自然资源局
这是路边社流传的效果图👇
本效果图仅供参考
另据路边社消息,项目还会包括一个350米高的超高层甲级写字楼。
如果这是真的,将是珠江新城的又一地标级建筑。
据说长这样👇
本效果图仅供参考
至于户型,网上众说纷纭,最常见的说法是,将为建面约240-311㎡的大平层,均南北对流设计(具体以实际推售情况为准)。
这是流传的其中一版户型图。👇
图源:园长说广州楼市
第二版本是,将有建面约447.5㎡、340.7㎡的王炸户型。
447.5㎡是5房3厅4.5卫设计,得房率能到80.11%。👇
340.7㎡是4房3厅3卫设计,得房率为79.2%。👇
另据业内人士猜测,保利天御的3栋住宅,将是3梯2户,预计总货量240套左右。
至于价格嘛,业内普遍猜测,保利天御能卖到20万+/㎡(最终还要看批准的备案价)
如果按照最大面积447.5㎡算,一套房总价将达到约8950万元,近一个亿。
如果按照最小面积240㎡算,也需要4800万,近半个亿。
个人认为这个价格还是合理的。
首先,大家知道,珠江新城的第一条豪宅逻辑是,户型面积越大,越贵。
而保利天御最小面积240方,最大450方,啧啧,这圈层的纯粹度简直要比24K金还要纯。
最小面积240方;
最小面积240方;
最小面积240方
重要的事情说三遍,这说明发展商是铁了心要做超豪宅项目了!
能够把最小户型做到240平米,估计全广州只有珠江新城才有这样的底气吧!
据悉,广州现在很多区对200方以上的户型已经解除限价了,这意味着该项目冲到20万是没问题的,就看市场是否买账。
第二,参考保利天御一路之隔的二手盘保利心语,去年挂牌价曾高达18万/㎡(现在二手房指导价为9.69万/㎡)。隔壁二手都能冲到18万,人家新房冲到20万,也不奇怪。
当然,这个项目虽然万众瞩目,却也并非完美无缺。
大家知道,珠江新城的另一条逻辑线是,越靠江越贵,越靠黄埔大道越便宜。
从刚才的地图就可以看到,这个项目靠近黄埔大道,在珠江新城内部,位置算不上一流,无论是景观资源,还是尊贵感,都不如临江大道边上的那几个项目。
当然啦,即使有这些短板,也是瑕不掩瑜的,毕竟这里是珠江新城核心区,而且是珠江新城最后一个住宅项目,有点瑕疵完全是可以接受的。
各位亲,你认为这个价格合理不?你认为应该卖到多少钱合适?欢迎留言讨论。